Что хотят покупатели?
В среднем, по оценкам аналитиков, продажа квартиры в текущем году займет от нескольких недель до 2-3 месяцев, поскольку покупатели выставляют достаточно много требований. Количество предложений в несколько раз превышает спрос, и при выборе подходящего варианта люди обращают внимание не только на район, инфраструктуру и состояние квартиры, но и на этаж, вид из окна, состояние парадного и другие детали.
Сложнее всего обстоят дела с устаревшим жилым фондом — не так просто продать квартиру в «сталинке» или типовой «хрущевке». Такие объекты имеют одно важное преимущество — хорошо развитую инфраструктуру, и немало недостатков. Срок эксплуатации многих зданий уже подходит к концу, а качественные показатели квартир не удовлетворяют современных покупателей.
Сегодня мы рассмотрим, что могут сделать владельцы, чтобы избежать простоя квартиры и оформить сделку купли-продажи на выгодных для себя условиях.
Рекомендации экспертов
1. Определение цены
Прежде чем продать квартиру, владелец должен установить цену с учетом ситуации на рынке недвижимости. Чтобы быстро найти покупателя на жилплощадь в «сталинках» и «хрущевках», нередко приходится устанавливать цену на 10% ниже среднерыночных аналогов и сопоставимых по стоимости квартир в новостройках.
Цену на квартиру можно установить, самостоятельно изучив актуальные предложения в интернете и печатных СМИ, или обратившись в риелторское агентство за профессиональной помощью.
2. Подготовка правоустанавливающих документов
Заранее, прежде чем появится потенциальный покупатель квартиры, важно подготовить правоустанавливающие документы:
- договор купли-продажи;
- договор дарения;
- акт ввода объекта недвижимости в эксплуатацию, оформленный органами местной власти;
- судебное решение о признании права собственности;
- свидетельство о праве на наследство, оформленное нотариусом;
- справку о полной выплате пая в кооперативе.
С июля 2016 года свидетельство о праве собственности не относится к документам, которые подтверждают право человека на владение квартирой, поэтому для продажи жилья его иметь уже не обязательно.
Потенциальный покупатель наверняка захочет изучить правоустанавливающие документы, чтобы убедиться в прозрачности сделки, а в случае, если их не окажется на руках у владельца квартиры, это может вызвать подозрения и даже привести к отмене сделки.
Если какой-то документ утерян, его всегда можно восстановить. Например, копию договора купли-продажи можно получить у нотариуса, который оформлял такую сделку. Обычно получение дубликата правоустанавливающего документа занимает не дольше 2-5 дней. Если сделка оформлялась в письменной форме, для получения дубликата документа можно обращаться в территориальный отдел Росреестра, архивы органов местного самоуправления и Бюро технической инвентаризации.
3. Оформление технического и кадастрового паспорта
При совершении сделки купли-продажи продавец должен будет передать покупателю кадастровый и технический паспорт. Несмотря на то что последний с 2008 года не нужен для государственной регистрации, нередко органы местного самоуправления требуют такой документ. Если потенциальный покупатель попросит представить технический паспорт, лучше показать его для ознакомления, но ни в коем случае нельзя выдавать копии этого документа на руки чужим людям.
Кадастровый паспорт можно оформить на сайте Росреестра — для этого нужно перейти в раздел «Электронные услуги и сервисы» на вкладку «Получение сведений из ГКН». Также можно оформить кадастровый паспорт через портал Госуслуг, но для этого придется пройти непростую процедуру регистрации. Желательно сделать несколько копий кадастрового паспорта, чтобы раздать их потенциальным покупателям. Разглашение такой информации не несет никакой угрозы для владельца недвижимости.
4. Получение выписки из домовой книги
Благодаря выписке из домовой книги можно узнать, кто сейчас зарегистрирован или ранее был прописан в квартире. Такой документ оформляют разные организации, среди которых:
- товарищества собственников жилья;
- управляющие компании;
- пункты приема коммунальных платежей.
По мнению экспертов, такой документ повышает юридическую чистоту сделки, поскольку потенциальный покупатель всегда сможет проверить, кому принадлежит квартира, сколько людей в ней прописано. Благодаря этому исключаются возможные риски оспаривания права собственности после покупки недвижимости и признание сделки недействительной.
Собственник квартиры может получить выписку из домой книги только за тот период, пока он владеет объектом недвижимости. Информацию о том, кто был прописан в квартире до того, как нынешний хозяин вступил в права собственности, узнать не получится, поскольку такие данные не разглашаются в соответствии с требованиями законодательства.
5. Поиск жилья для постоянной регистрации
По информации риелторских агентств, квартиры, в которых уже никто не прописан, продаются быстрее. По этой причине желательно снять с регистрации всех людей, проживающих в квартире.
6. Получения разрешения органов опеки
В том случае, когда один из владельцев продаваемого жилья — ребенок до 18 лет, необходимо продать заявление в органы опеки для оформления письменного разрешения на продажу квартиры. Несмотря на то что сроки выдачи такого разрешения по закону не должны превышать 15 дней, нередко процедура затягивается на месяц.
Чтобы органы опеки предоставили письменное разрешение, вместе с заявлением необходимо приложить документы, подтверждающие, что жилищные условия ребенка не ухудшатся после продажи квартиры. В органы опеки важно подавать документы и о том объекте недвижимости, который нужно будет продать, и о том, где будет впоследствии проживать ребенок.
Поскольку письменное разрешение, выдаваемое органами опеки, не имеет срока действия, его лучше получить заранее, еще до начала просмотра продаваемой квартиры потенциальными покупателями.
7. Законное оформление перепланировок
Нередко люди в процессе ремонтов делают перепланировки, которые считаются незаконными. Мало кто из потенциальных покупателей согласится приобретать жилье с неузаконенными перепланировками, ведь это в будущем может привести к серьезным проблемам.
Есть перепланировки, которые просто нельзя узаконить. Это может быть снос несущей стены, перенос «мокрой» зоны (кухни, ванной) в другие комнаты, снос вентиляционной трубы. В этой ситуации можно немного уменьшить цену или найти хорошего риелтора, который будет владеть методиками эффективных продаж.
Еще один вариант, если не получается узаконить перепланировку — вернуть все в прежний вид, причем это может быть выгодным и в финансовом отношении. Дешевле выполнить небольшой ремонт, чем снижать цену квартиры на 5-10%
8. Поиск нотариуса
Начиная с лета 2016 года, сделки купли-продажи недвижимости необходимо заверять у нотариуса. До принятия поправок в законодательство любой договор купли-продажи можно было оформить в письменной форме, а сейчас это могут сделать лишь единоличные собственники жилья. Очень важно выбрать нотариуса с учетом территориального расположения офиса и его часов работы.
В случае обращения к нотариусу государственная регистрация факта совершения сделки купли-продажи проходит в течение 3 рабочих дней, а если договор будет составлен в письменной форме, то весь процесс займет до 10 дней. 
