Выбор надежного агентства
На сегодняшний день в России агентствам недвижимости не требуется получать лицензию или какие-то другие сертификаты, и это — еще одна из причин появления новых мошеннических схем. Но выход есть — нужно искать агентство недвижимости, которое имеет членство Российской гильдии риелторов либо Московской ассоциации риелторов. Прежде чем агентство недвижимости вступит, например, в Российскую гильдию риелторов, проводится проверка, поэтому мошенники не смогут стать членами такого объединения. Кроме этого, членство в гильдиях платное, а для вступления необходимы рекомендации.
В офисе агентства недвижимости нужно проверить, есть ли уголок клиентов, в котором обязательно должна быть книга жалоб и предложений. Мошенники, создающие фирмы-однодневки, обычно не утруждают себя созданием стенда с важной информацией.
После того как агентство недвижимости будет выбрано, с клиентом начет работу сотрудник этой организации, то есть риелтор. Обязательно нужно попросить его показать доверенность, которая дает право подписывать документы от имени агентства.
Проверка договоров, заключаемых с агентством недвижимости
Договор об оказании услуг
Самый популярный вариант — договор об оказании услуг, причем в нем обязательно должно указываться:
- название услуг, которые должно будет предоставить агентство клиенту;
- подробно расписанные условия сотрудничества;
- стоимость услуг и схема оплаты;
- срок действия договора.
Необходимо внимательно прочитать сам договор и уточнить у специалиста все спорные моменты. Особое внимание нужно уделить информации, напечатанной мелким шрифтом, которая зачастую находится внизу договора. Очень часто там прописывают какие-то комиссии или требование внести большую сумму аванса либо другие невыгодные для клиента условия.
Если в договоре указан пункт, ограничивающий количество просмотров объекта недвижимости, не стоит соглашаться на такие условия, ведь это автоматически уменьшает количество доступных вариантов.
Подписывать договор об оказании услуг можно лишь в том случае, если предусмотрено, что риелтор будет представлять все необходимые справки и документы, подтверждающие юридическую чистоту квартиры.
Договор поручения
На втором месте по популярности — договор поручения, в котором указывается, что посредник должен выполнить свою работу в установленные сроки. Главное отличие договора поручения от договора об указании услуг состоит в том, что он дает риелтору больше прав. Посредник вместо хозяина может получать аванс или залог, заключать договор, согласовывать спорные моменты с потенциальным покупателем недвижимости.
Договор поручения удобен и риелтору, и клиенту, но его целесообразно заключать лишь в том случае, когда последний на 100% доверяет агентству надвижимости. Обязательно при подписании документа нужно внимательно изучить его, обратив внимание на все пункты, которые описывают круг полномочий посредника.
Договор найма
Через агентство недвижимости можно арендовать квартиру, и в этом случае будет оформлен договор найма. Если документ заключается на срок меньше 1 года (чаще всего, 11 месяцев), он считается краткосрочным, а оформленный на срок 1-5 лет — долгосрочным. Иногда в договоре не указаны сроки действия, и в этом случае юристы уточняют, что документ будет действительным в течение 5 лет.
Обязательно нужно обратить внимание на условия досрочного расторжения. Если они не предусмотрены, арендодатель не имеет права расторгнуть договор и выселить жильцов до окончания действия договора найма.
При аренде жилья всегда вносится залог, размер которого обычно составляет месячную арендную плату. В договоре найма должно быть указано, будет ли возвращаться залог, и в какой сумме, если жилец решит раньше времени съехать с арендованной квартиры.
Очень важный пункт, на который следует обращать внимание, касается повышения арендной платы. Желательно в договоре сразу предусмотреть, на какую максимальную сумму хозяин имеет право увеличить стоимость аренды, например, 6-10% в год. В том случае, когда повышение арендной платы не предусмотрено в договоре найма, хозяин имеет право ее повышать, но не чаше 1 раза в год, и об этом он обязан будет заранее сообщить арендаторам в письменной форме.
Желательно также оговорить в договоре найма, кто будет выполнять ремонт и какие работы имеет право выполнять арендатор. Часто в документе прописывается, что жильцы обязуются вернуть квартиру в том состоянии, в котором она была предоставлена.
Оплата услуг агентства
Сделки купли-продажи
Если в агентстве недвижимости потребовали сразу заплатить большую сумму денег, есть большая вероятность, что это мошенники, поэтому самым правильным в такой ситуации будет поиск нового агентства. Надежные посредники, работающие на рынке много лет, дорожат своей репутацией и не преследуют цель получить деньги вперед.
Если риелтор настаивает на оплате аванса, то его сумма не должна превышать 100 тысяч рублей, а оставшаяся часть денег должна быть переведена только после совершения сделки купли-продажи. На сегодняшний день распространены две схемы оплаты услуг агентства недвижимости: перевод с обычного банковского счета клиента на счет организации и аккредитив. Последний вариант предполагает открытие в банке специализированного счета, на который клиент заранее должен будет положить деньги. Когда агентство недвижимости выполнит свои обязательства и произойдет регистрация права собственности, средства будут переведены банком на счет посреднической организации.
Аренда жилья
В среднем стоимость услуг агентствам недвижимости составляет 50% от суммы ежемесячной арендной платы. Однако в Москве и других крупных городах нередко эта цифра составляет 100%. Разные агентства сотрудничают и обмениваются вариантами квартир в разных районах, и клиенту порой приходится оплачивать услуги сразу нескольких посредников.
Стоит отметить, что, независимо от того, кто будет опочивать услуги агентства недвижимости — арендатор или арендодатель, оплата должна происходить в момент заключения договора найма и передачи ключей от квартиры будущему жильцу.
К сожалению, сегодня распространены мошеннические схемы с арендой жилья. К примеру, мошенники просят перевести на счет аванс, который может составить 5-10 тысяч рублей. При этом они используют различные методы психологического воздействия, например, предлагают удачный вариант за небольшие деньги и намекают, что, если именно сейчас задаток не будет выплачен, квартира «уйдет». Не стоит ни под каким предлогом платить деньги наперед, особенно если при этом не оформляется никаких документов, подтверждающих факт оплаты.
Мошенники также могут пересдавать снятые посуточно квартиры на долгий срок. Человек оплатит стоимость услуг «черного риелтора» и стоимость самой аренды мошеннику, представившемуся хозяином. После этого придет настоящий владелец жилья и потребует его освободить. Чтобы не попасть в такую ситуацию, нужно внимательно проверять документы на квартиру и документы, удостоверяющие личность риелтора.
Прежде чем арендовать квартиру, нужно внимательно изучить рынок. Если цена на приглянувшуюся квартиру на 25-30% ниже рыночной, есть большой риск пострадать от действий мошенников.
Еще несколько важных рекомендаций
1. Во всех документах нужно очень внимательно сверять название агентства и его реквизиты. В договоре также будет указано ФИО директора, ИНН организации, основной государственный регистрационный номер, номер банковского счета. Для проверки всех данных можно зайти на сайт Федеральной налоговой службы и воспользоваться онлайн-сервисом «Риски бизнеса: проверь себя и контрагента».
2. Не стоит давать на руки риелтору оригиналы документов, достаточно будет копий. Это также уменьшит риски пострадать от незаконных действий мошенников. Многие эксперты советуют лично присутствовать на всех процедурах, для оформления которых требуются оригиналы документов.
3. Даже в случае сотрудничества с проверенным, надежным агентством недвижимости не стоит полностью доверять проверку юридической чистоты квартиры риелтору. На всякий случай, найдите время и самостоятельно проверьте все документы. 
